బ్యాంక్ వేలం (Bank Auction) లో ఇళ్లు, స్థలాలు కొంటున్నారా? భవిష్యత్తులో వచ్చే లీగల్ రిస్కులు ఏంటి? సేఫ్‌గా కొనే పక్కా రూల్స్!

 మార్కెట్ ధర కంటే చాలా తక్కువ రేటుకే ప్రాపర్టీ కొనడానికి చాలామంది ఎంచుకునే మార్గం 'బ్యాంక్ వేలం' (Bank Auction). రుణాలు తీసుకుని చెల్లించని డిఫాల్టర్ల ఇళ్లు, ఓపెన్ ప్లాట్లు, అపార్ట్‌మెంట్లు లేదా విల్లాలను బ్యాంకులు SARFAESI Act, 2002 చట్టం కింద స్వాధీనం చేసుకుని ఈ-వేలం (E-Auction) వేస్తుంటాయి. ప్రభుత్వ లేదా ప్రైవేట్ బ్యాంకులు స్వయంగా వేలం వేస్తున్నాయి కదా అని ఎలాంటి ఎంక్వైరీ చేయకుండా కొంటే మాత్రం భవిష్యత్తులో తీవ్రమైన న్యాయపరమైన చిక్కుల్లో పడే ప్రమాదం ఉంది. బ్యాంక్ వేలం ఆస్తులను ఎలా కొనుగోలు చేయాలి? ఇందులో ఉండే హిడెన్ రిస్కులు ఏంటో ఈ ఆర్టికల్‌లో పిన్-టు-పిన్ తెలుసుకుందాం.

1. బ్యాంక్ వేలం ఆస్తులను ఎలా కొనుగోలు చేయాలి? (E-Auction Process):

బ్యాంకు వేలంలో పాల్గొనడానికి ప్రభుత్వం మరియు బ్యాంకులు నిర్దేశించిన పక్కా పద్ధతి ఇది:

• వేలం నోటిఫికేషన్ పరిశీలన: బ్యాంకులు తమ అధికారిక వెబ్‌సైట్లు, ప్రముఖ వార్తాపత్రికలు లేదా ibapi.in (Indian Banks Auctions Mortgaged Properties Information) పోర్టల్‌లో వేలం నోటీసులు ప్రచురిస్తాయి.

• EMD చెల్లింపు (Earnest Money Deposit): వేలంలో పాల్గొనడానికి ఆస్తి రిజర్వ్ ధరలో (Reserve Price) సుమారు 10% మొత్తాన్ని EMD రూపంలో ముందుగానే డిపాజిట్ చేసి ఆన్‌లైన్ బిడ్డింగ్‌లో రిజిస్టర్ అవ్వాలి.

• వేలం గెలిచిన తర్వాత పేమెంట్ నిబంధనలు (Payment Rules):

  • బిడ్డింగ్‌లో మీరు విజేతగా నిలిస్తే.. అదే రోజు లేదా మరుసటి రోజు లోపు 25% మొత్తం (EMD తో కలిపి) చెల్లించాలి.

  • మిగిలిన 75% బ్యాలెన్స్ మొత్తాన్ని 15 రోజుల గడువు లోపు (బ్యాంక్ అనుమతితో గరిష్టంగా 90 రోజుల వరకు) పూర్తిగా చెల్లించాలి. గడువు దాటితే మీరు కట్టిన డిపాజిట్ మొత్తం రద్దవుతుంది (Forfeited).

• సేల్ సర్టిఫికెట్ (Sale Certificate): పూర్తి డబ్బులు చెల్లించిన తర్వాత బ్యాంక్ అధీకృత అధికారి (Authorised Officer) మీ పేరిట సేల్ సర్టిఫికెట్ జారీ చేస్తారు. దీనిని సబ్-రిజిస్ట్రార్ ఆఫీస్‌లో రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకోవాలి.

2. బ్యాంక్ వేలం ప్రాపర్టీలలో ఉండే 4 ప్రధాన లీగల్ రిస్కులు (Major Risks):

బ్యాంకులు సాధారణంగా వేలం ప్రకటనలో "As is where is" (ఎక్కడ ఏ స్థితిలో ఉందో అలాగే) మరియు "As is what is basis" అనే నిబంధన పెడతాయి. అంటే ఆస్తిపై ఉన్న సమస్త లీగల్ మరియు ఫిజికల్ బాధ్యత కొనుగోలుదారుడిదే అని అర్థం.

ఎ) డెట్ రికవరీ ట్రిబ్యునల్ (DRT) కేసులు & కోర్టు స్టేలు:

పాత యజమాని (డిఫాల్టర్) బ్యాంక్ చర్యలను సవాలు చేస్తూ డెట్ రికవరీ ట్రిబ్యునల్ (DRT) లో SARFAESI Act సెక్షన్ 17 కింద పిటిషన్ దాఖలు చేయవచ్చు. ఒకవేళ DRT వేలాన్ని రద్దు చేస్తూ స్టే ఇస్తే మీ డబ్బులు, సమయం ఏళ్ల తరబడి కోర్టుల్లో చిక్కుకుపోతాయి.

బి) ఫిజికల్ పొజిషన్ లేకపోవడం (Symbolic vs Physical Possession):

ఇది అత్యంత ప్రమాదకరమైన రిస్క్.

• సింబాలిక్ పొజిషన్ (Symbolic Possession): బ్యాంక్ కేవలం కాగితాల మీద మాత్రమే ప్రాపర్టీని స్వాధీనం చేసుకుంటుంది. కానీ వాస్తవంగా ఇంట్లో లేదా స్థలంలో పాత యజమాని లేదా అతని అద్దెదారులు (Tenants) ఉండవచ్చు.

• వీరు ఇల్లు ఖాళీ చేయకపోతే.. కొత్త కొనుగోలుదారుడే చీఫ్ జ్యుడీషియల్ మేజిస్ట్రేట్ (CJM) లేదా కలెక్టర్ ఆర్డర్ తెచ్చుకుని పోలీసుల సహాయంతో బలవంతంగా ఖాళీ చేయించాల్సి వస్తుంది.

సి) చెల్లించని పన్నులు మరియు యుటిలిటీ బకాయిలు (Hidden Dues):

పాత యజమాని ఏళ్ల తరబడి కట్టని మున్సిపల్ ప్రాపర్టీ టాక్స్, విద్యుత్ బిల్లులు, వాటర్ టాక్స్ లేదా అపార్ట్‌మెంట్ మెయింటెనెన్స్ బకాయిలు లక్షల్లో ఉండవచ్చు. ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్ అయ్యాక ఈ బకాయిలన్నీ కొత్త కొనుగోలుదారుడే చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.

డి) వారసత్వ వివాదాలు మరియు థర్డ్ పార్టీ క్లెయిమ్స్:

ప్రాపర్టీని కేవలం ఒక వ్యక్తి మాత్రమే తాకట్టు పెట్టి ఉండి, అందులో అతని భార్య, పిల్లలు లేదా ఇతర భాగస్వాములకు వారసత్వ హక్కులు ఉంటే.. వారు "ఈ ఆస్తిని అమ్మే అధికారం అతనికి లేదు" అని సివిల్ కోర్టులో పార్టీషన్ సూట్ వేసే ప్రమాదం ఉంటుంది.

3. వేలంలో పాల్గొనే ముందు చేయాల్సిన 4 ముఖ్యమైన జాగ్రత్తలు:

1. ప్రాపర్టీని స్వయంగా తనిఖీ చేయండి (Physical Inspection): నోటిఫికేషన్‌లో పేర్కొన్న తేదీల్లో నేరుగా వెళ్లి ప్రాపర్టీ ఖాళీగా ఉందా? ఎవరైనా నివసిస్తున్నారా? కబ్జాలు ఏమైనా ఉన్నాయా అనేది స్వయంగా పరిశీలించండి. "ఫిజికల్ పొజిషన్ (Physical Possession)" ఉన్న ప్రాపర్టీలను మాత్రమే ఎంచుకోవడం శ్రేయస్కరం.

2. ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్ (EC) పరిశీలన: గత 30 ఏళ్ల ఈసీ (EC) తీసి బ్యాంక్ మార్ట్‌గేజ్ కాకుండా ఇతర వ్యక్తుల పేర్లు, ప్రైవేట్ అప్పుల అటాచ్‌మెంట్లు ఏమైనా నమోదై ఉన్నాయో లేదో పరిశీలించండి.

3. బకాయిలపై రాతపూర్వక లెటర్: స్థానిక మున్సిపాలిటీ మరియు విద్యుత్ శాఖలో ఏవైనా పాత బకాయిలు ఉన్నాయా అనేది ముందే తెలుసుకోండి.

4. టైటిల్ డీడ్స్ వెరిఫికేషన్: బ్యాంక్ దగ్గర ఒరిజినల్ లింక్ డాక్యుమెంట్లు, పేరెంట్ డాక్యుమెంట్లు మరియు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్ (OC) ఉన్నాయో లేదో మీ అడ్వకేట్ ద్వారా లీగల్ ఒపీనియన్ తీసుకోండి.

ముగింపు:

బ్యాంకు వేలంలో ఆస్తులు కొనడం అనేది సరసమైన ధరకు స్థిరాస్తిని సంపాదించడానికి మంచి అవకాశమే అయినప్పటికీ.. "కంటికి కనిపించే లాభం వెనుక దాగివున్న లీగల్ లొసుగులను" ముందుగానే గుర్తించడం ముఖ్యం. పూర్తి న్యాయపరమైన విచారణ (Due Diligence) చేసిన తర్వాతే బిడ్డింగ్‌లో అడుగుపెట్టాలి.